过去三年来，从开发型房企、互联网创业公司、房产中介，到国企央企、金融机构等多方队伍蜂拥进场，各大派系运营品牌抢滩长租公寓市场，第一轮行业分化已然形成。
贝壳研究院曾发布数据，在分散式长租公寓中，自如掌握的房间数量达到60万，相寓以50万间的房源规模排在第二，蛋壳公寓、青客公寓以及爱上租则以8万、7万、6万的房间数分列第三到五位。
据统计，目前一线城市头部品牌的市场占有率达60%，并且行业机构集中度还将继续增加。
“第一轮淘汰刚刚开始，其实真正的竞争也才刚开始。”一位分散式公寓品牌运营者如是说。纵观市场上，“同业吞并”的戏码不断上演，比如“魔方公寓”收购“V客青年公寓”，“好住”收购“租呗”。
长租公寓行业与地产行业类似，是个政策导向和资金密集型的行业，对资金的获取和对政策周期的正确预判，是机构抢占先机成为头部品牌的取胜要素。
“我们借贷资金的年利率超过30%，而巨头企业的年利率只有百分之十几，他们对外发债的利率更是只有个位数。”上述运营者表示，巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3-5年后，中小规模机构早期以低价获取房源，因此眼下尚能维持，一旦租约到期，则无法再与租赁巨头抗衡，“已做好离场的心理准备”。
然而拉开机构间距离的更重要因素是对“资源”的整合和把握能力。与房地产开发类似，长租公寓也是资源密集型行业。谁能掌握优质资源，谁就更容易得到资本及消费者的青睐。在这点上看，似乎“国家队”机构更具优势，但实际上，在长租公寓领域，资源拥有者未必是最终的运营者。
资源方通常会通过入股或战略合作方式参与项目，于是，那些能与资源提供方——尤其是土地资源和资金持有者顺利沟通的机构，他们成为行业头部品牌的可能性更大。这时，有着房地产开发相关背景的企业自然更具优势，而互联网基因浓厚的创业机构，因为对资源和资本把握能力都有限，惨遭淘汰的可能性就相对较大。
事实上，世界范围内，品牌与重资产持有方合作——尤其是在酒店行业——是较为普遍的盈利方式之一，例如喜来登、万豪集团，都是靠无资产的品牌输出，与重资产的持有者相互配合，最后走出一条市场化、双方盈利都非常可观的商业道路。这也为国内长租公寓市场树立了很好的运营范本。
拿房成本更是拉开档次的命门级因素。
可以说，在以规模取胜的长租市场上，谁能获得低成本优势，谁就能称霸江湖。
目前，长租行业的资产供给方主要包括住宅、商业、办公、工业、农业等几类产权房屋。其中，供应量最大的传统住宅公寓获取难度低，但资产价格高；商办写字楼和工业用地不但产权复杂，资产价格高，而且现有供应量小；而以“集体＋国企”为存量持有者和增量提供者的农业用地，资产价格低，供应量正在逐步扩大，未来将是长租公寓用地的大趋势。
实际上，国家在两年前已经着手以集体用地去解决公寓供地问题，但房屋建成尚需时日。
2015年2月27日，全国人大常委会授权国务院在北京大兴区等33个试点县（市、区）进行农村集体经营建设用地改革消息，掀起了农地入市的浪潮。这次改革仿佛是为长租公寓量身定制的，2018年8月，自然资源部网站发布了国土资源和住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》通知，确立5年内要在13个城市建成1000万套长租公寓的大目标。
石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙对此预测道，农村集体经营建设用地是未来长租市场的重要土地来源，但由于长租公寓选址规则是在“产业区辐射范围内”，原则要靠近上班地点还要交通便利，因此谁能获得具备相应条件的集体土地资源，谁就能在竞争中获得绝对优势。
此外，为大型企业定制长租公寓，也是机构获取稳定房源和租客资源的途径。据了解，各大产业园会规划7%－10%用地面积作为宿舍或公寓用地，这部分土地资源完全可以开发成长租公寓。
不过一些“小而美”的长租机构依然可以在局部地区或边缘化细分市场上与大机构抗衡，例如专注于同性恋群体FUNX自由青年社区（为保护消费者，FUNX对外推广中不会标签化）的出租率超九成，另外还有一些只有2万－3万房源规模的租房机构，依托本土优势建起地域壁垒，以抵抗大机构吞噬并保持盈利。
从全国整体来看，长租公寓市场最终会形成优秀头部品牌加大量长尾玩家并立的格局。
大型机构垄断核心城市的核心资源，多且分散的中小型品牌垄断细分市场，从而实现“巨鲸与鱼群共存”的生态平衡。
眼下，长租公寓正值春秋战国，攻城略地，各显其能。虽然从自如甲醛门到鼎家平台暴雷，黑天鹅事件频频，然而都挡不住长租大时代的到来。
这将是一个让投资者、运营者、监管者和消费者都越来越有兴趣的“深蓝海洋”。未来孰存孰亡，谁执牛耳，还要让中国2.44亿租客们用脚去投票。
微信名：地产杂志（责任编辑：宋虹姗 HO031）
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