可以说，资本化和市场化，是实现住房的供需平衡和资源优化配置，从而稳定租金、规范租赁市场的最优路径。当然，这其中还有一个关键环节，它是让资本起到上述良好效果的催化剂，那就是“租赁市场机构化”。
对租赁市场来讲，机构化意义非凡。长期以来，中国的租房市场的量级虽然庞大，但与世界发达城市相比，机构化严重不足（见表3）。截至2017年，我国租赁市场机构化水平不足5%，市场严重缺乏规范化运营和统一监管，这才造成了黑中介等租房乱象。
银河证券研究部最新报告称，成熟租赁市场的必要条件之一，就是让供应主体以市场为主，“补砖头不如补人头”，各国在租赁市场发展后期都会逐渐发展为由私人业主尤其是专业机构提供租赁住房。优客工场创始人、董事长毛大庆就曾表示“租赁市场从散户化到机构化是大势所趋”。
“良性竞争的力量是巨大的。”燕邻资本CEO叶剑生此前也曾表示：“机构批量介入，市场化力量带来了对长期利益的追求，让市场不容易畸形发展。”
资本和机构化正是一对密不可分的搭档。据中信建投证券投资银行部总监方春晖介绍，就我国国情看，一、二线核心城市才能形成严格意义上的长租市场，而这些地方的房价、土地成本都非常贵，对于运营持有型长租公寓的机构来说，前期拿房、建房成本非常高，这就要求大量资金投入，并且是要长期稳定、回报率要求相对比较低的资金来参与进来。
而对于以托管或“二房东”模式为主的轻资产型长租机构来讲，装修、营销等费用也是很大的成本支出，回本期可长达三五年到七八年不等。但这类机构通常前期资金主要来源于风投机构等的股权型投资，金额非常有限，因此也需要金融机构资金支持。
资本介入对长租公寓机构确实能起到正向引导作用，例如资产证券化产品管理人，会对长租项目租金和机构运营的稳定性进行跟踪、监测和评估，并会监督资金使用情况。可以说，在政策端监管机制暂时不健全时，社会资本会对运营机构起到初步的监督作用。此外，投资方还能利用自身资源帮助机构做大规模，提高服务质量，助推行业发展。
当然，针对资本介入长租市场的流言还不止于推高租金，“机构利用资本囤租待涨”的说法亦甚嚣尘上。多位业内人士对此纷纷表示，在资本和现实的角度上分析，这都是子虚乌有的。租房业务不同于售房业务，房屋空置就是净损失，两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来，尤其作为投资方，更会督促运营机构快速将房源投向市场。
据中联基金总经理何亮宇介绍，目前资本介入长租市场的方式主要有以下四种：第一种，直接入股再通过资本市场增值或者退出；第二种，购买重资产成为Owner或者REITs投资人，再对外出租；第三种，以租金的收益权为底层资产的证券化，例如魔方公寓ABS；第四种，就是最富有争议的租赁贷ABS，例如自如、蛋壳ABS融资，它的核心不是以租金为核心的证券化，是租金消费贷的证券化。
虽然面对诸多争议，但从消费生态的角度上来说，租赁贷ABS融资模式有其存在的必要。在一二线长租公寓集中的区域，“押一付三”等交房租方式对毕业生等低收入消费者形成了较大的负担，消费贷让消费者有能力承担住宿费用，并且还很可能出现一次付清年租获取优惠情况。且到目前为止，招商银行(600036,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、中国银行(601988,股吧)、北京银行(601169,股吧)等各大行都有相关业务涉及，总体来看是健康、安全的。
何亮宇表示，消费贷的确存在潜在风险，例如隐瞒诱骗、披露不充分、消费者信息不对称、违规性期限错配（证券化底层租约与消费贷期限不符）或者趸交房租并没有用于经营、而被再投资，消费者利益受到损害等问题不时发生，但不能因此否定消费贷融资的进步意义，而是应该加强行业规范和监管。
此外，消费贷ABS推涨租金的说法也是站不住脚的，以自如为例，其在北京的租金消费贷利率水平明显高于上海（楼盘），假若是因此推高房价水平，那么显然上海的涨幅应该比北京大，但实际是上海涨幅明显低于北京涨幅，因此不能简单认为是资本推高了房租。
特别值得一提的是，在长租公寓四大融资模式中，后三种都属于资产证券化范畴。事实上，对于长租公寓融资来说，资产证券化是首当其冲的大趋势（见表4）。
2017年可以说是长租公寓资产证券化的元年。以“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”推出为起始，随后“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”等产品陆续发行（见表5）。
“长租公寓的资产证券化程度远远不够！”方春晖介绍称，资产证券化降低机构的融资成本，不管是魔方公寓还是新派公寓，发行资产证券化产品成本只有5%左右。对于原本依靠股权和私募融资的机构来说，这个利率水平非常低。
而对于从物业开发转型长租公寓的开发商来说，资产证券化更是势在必行。资产证券化可以说是开发集中式长租公寓的标配。以美国为例，据机构统计，目前纽交所上市的房地产开发企业只有23家，而上市的REITs却有230多支，二者数量相差10倍之巨。
中华养生网
