方春晖还表示，资产证券化对长租公寓运营有较好的促进作用：“它能够帮助企业打造‘投资闭环’，长租公寓前期收房和改造投入巨大，会沉淀大量资产，而通过资产证券化，沉淀资产得以盘活，使公寓机构形成‘投入－产出－再投入’的闭环；此外，资产证券化可以解决融资难的问题。中小租赁机构很难独立发行金融产品，而依托基础资产发行资产证券化，很多产品都得到了AAA评级。”
当然，对于购买资产支持证券的投资者来说，长租公寓业务现金流持续稳定、小额分散的特性也使其成为优质的投资渠道，“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”，在一二线城市的长租市场上，海量的租房刚需分散了大部分运营风险，并且让资金的流入非常稳定。
如何念好赚钱经?
长租公寓当前如何盈利，仍然是一根难啃的硬骨头。而对于诸多企业与机构而言，选择赛道，是机构迈入长租公寓市场的第一步。
重资产、轻资产、资产托管和品牌加盟，不同的资产运营模式对应着不同的运营方式和收益水平。
然而，除企业发展意愿，赛道选择更受先天条件的制约。
按照行业专业人士判断，长租企业首选赛道应是重资产型长租公寓机构。
何以见得？在现实面前，重资产型长租公寓不赚钱的传闻不攻自破。市场上就曾有9000万购置资产，估值最终高达6.5亿元的经典案例。事实上，重资产型长租公寓是个非常难以亏损的商业模式，机构只要足够耐心、市场节奏把握准确，就算最后的入住率不够出色，单凭资产估值的增长，就足以赚得盆满钵满。然而由于开发门槛及其他一些原因，目前重资产型长租公寓在市场上占比非常低。有着房地产开发背景的长租机构，或本身就是开发商旗下衍生的新产品线更适合这个赛道，如万科、龙湖、招商蛇口、旭辉等房企下的长租产品线都是其中典型代表。
第二赛道是轻资产型长租公寓机构。在这一赛道竞争，机构有必要控制好拿房成本。正常来讲，拿房租金应该占到出租价格55%或以下，才能保证有盈利空间。但现实是许多机构拿房租金占到出租价格80%以上，导致几乎不赚钱。
尽管如此，市场上仍出现了相寓Home等成功案例。然而这类机构往往有大数据服务平台基础背景，对供给端的把握力较强。因为这类机构不但具备成熟的租客资源，并且有海量房源数据供其仔细挑选。
第三、四赛道是以资产托管、品牌加盟为运营方式的无资产型长租公寓机构。这类机构仅靠品牌输出以及专业运营团队进行资产管理即可获得收益，是长租公寓里面非常赚钱的业务类型，比较典型的成功案例是石榴集团旗下的长租品牌熊猫公寓，依靠其所开发的核心IT系统专利，熊猫公寓以较少的人力就实现了标准化的优质租房服务，保持了良好盈利水平。
选择赛道后，则要进行产品定位。服务公寓、家庭公寓、精品公寓、青年公寓、蓝领公寓……不同的产品，对应着不同的运营诉求与着眼点。如蓝领公寓注重以安全为核心，注重社会责任，主要通过合租的方式来实现；青年公寓灵活租约，青睐极小户型、简单配套和连锁品牌认知；精品公寓的户型设计要紧凑，需要宜居环境配套，更少的通勤能耗，通过增值服务保障生活品质。对于服务公寓，则要注重舒适性、私密性、仪式感，强调国际品牌的差异定位，以及提供更接地气的运营管控。
值得强调的是，“出租屋”转化成“长租公寓”的关键在于“服务”。如今，服务不断细分化，从拎包入住、设计感、智能化、社群、提供保洁的硬服务，到维修、搬家、服务式、酒店式、保险、金融等衍生服务，再到账单提醒、在线支付等信息服务，或嫁接58同城、安居客、赶集网等推出的直播看房、VR看房等高科技服务，甚至在运营商推动下，为租客打造智能设备和智能家居场景……总之，通过提供各种各样的花式“服务”，长租公寓才能吸引租客和稳定租约，从而源源不断创造稳定的现金流。
图注：熊猫公寓为青年租客提供标准化服务
此外，长租公寓特有的社群属性，还能让其具有广阔的增值收入空间。不少机构围绕社区建设起超市、生鲜、美容、洗衣、家政、文娱、美食、影院、会所、新零售等消费配套，定期举办住客活动增加租客黏性和更多的消费机会，这都在为长租公寓盈利创造新的可能性。
将不同服务属性与社群属性相结合，就能孕育出千变万化的长租公寓社区，这种“租赁＋”的服务和运营思路，对提高长租公寓收益水平起到显著作用。碧桂园构建的长租社区和长租城市即为典型案例：把针对细分客群的不同长租公寓品牌有机组合在一起，辅以相应商业、生活配套，从而形成不同社群生态，带给居住者更加美好的居住生活体验。
碧桂园长租体系内包含各种社群生态
然而，就现阶段来说，我国的长租公寓租金回报率还处于较差水平。据业内分析，这其中既有市场发展尚未成熟的原因，同时也是受长租公寓行业投资回报周期的影响。长租公寓签约期一般在12-15年，2014年至今，不少项目尚处在回本期，因此在单个节点上盈利水平非常低（见表6）。
不过从长期来看，度过平均3-5年的回本期之后，后面的盈利额完全可以平衡前期的亏损。
据业内预期，未来分散式公寓净利润率可达5%－8%，而集中式公寓的净利润率则可达15%－30%。
但长租公寓也面临着运营风险，比如供需错配、成本失控、金融风险、违约风险、法律风险等，同时，一对多的客服模式对机构资源调配和控制能力也形成巨大挑战。但也正是这种种风险为市场大浪淘沙，强势头部公寓品牌得以在挑战中迅速成长扩张。
头部品牌突围拿的什么“枪”？
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