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大数据报告 | 房租上涨,谁在说谎?

发布时间:2018-09-04 21:51 | 编辑 :中华养生网 | 来源:

  长安居,大不易”。北漂、沪漂、深漂们继一套房的梦想破灭后,一张床的底线也受到了挑战。

  近两个月,以北京为代表的一线城市房租大涨的报道,持续敲击着租客们脆弱的神经。和住房买卖相比,租房属于功能消费,更带有福利属性。在房价居高不下的一线城市,租得起,是城市居民最后的居住保障。

  为客观反应全国及北京的房租走势,对近期房租上涨的归因做出合理推断,艾普大数据对租赁市场的相关数据进行了系统整理,希望人们能从中窥见房租上涨的真相。

  一线城市房租全面上涨

  北京租金连涨超19个月

  据媒体报道,过去一年,在全国一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。来自中国房地产测评中心的数据显示,2018年7月全国四个一线城市租赁价格指数环比全线上涨,深圳、北京的租赁价格指数同比上涨态势已持续了超过19个月。

  中国指数研究院发布的数据显示,7月北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳、天津(楼盘)、武汉(楼盘)、重庆(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)和成都十大城市租金环比均有所上涨,其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。

  尽管在媒体报道中,各大机构租金数据打架的情况时有发生,但这种打架主要集中在房租同比、环比涨幅的统计口径和城市排名,2018年一线城市租金上涨,各方是可以达成共识的。

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  7月全国主要城市租金情况

  从同比来看,在2015年之前,北京租赁市场的价格较为平稳。从2016年开始,伴随着房价的暴涨,租金也开始进入快速上升通道,保持着年均13%的增速。

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  2013-2018年北京租金指数走势

  数据来源:贝壳研究院

  从环比来看,有机构数据显示,7月北京、上海、深圳三个城市涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%,看起来似乎并不高,但实际感受可能有所不同。

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  2018年7月北京各城区租赁量价表现一览

  数据来源:贝壳研究院

  溢价分布呈“微笑曲线”

  房租上涨成因复杂

  北京租金上涨,其实在2017年已初见端倪。云房数据研究中心选取2017下半年北京190个片区所有普宅整租案列进行计算,发现租金溢价率分布呈现出两端低、中间高的“微笑曲线”。片区溢价率高,意味着片区内部的租金跨度大,小区及房源品质带来的租金溢价高,租赁市场的溢价操作空间也更充分。

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  北京片区租金溢价率分布图

  (片区溢价率=片区普宅整租租金前10%的均价/片区普宅整租租金中位数-1)

  数据来源:云房数据研究中心

  从位置分布来看,高溢价的片区主要集中在国贸、金融街(000402,股吧)、西二旗、望京等高收入人群工作片区,他们是高溢价品质房的主力承租者。

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  北京TOP50溢价片区分布图

  图片来源:云房数据研究中心

  北京租赁市场价格上涨,成因较为复杂。总体而言,供不应求是主要原因。据统计,北京租赁人口约800万人,目前在租房源约350万间,租赁缺口在400万间以上。

  贝壳研究院数据显示,2017年11月之前,北京新增挂牌房源量长期维持在月均3万套以上的水平,西红门大火之后,在群租房、N+1整改的影响下,新增房源量不断缩减,最低时月新增房源甚至不足两万套。供应收紧直接导致客房比居高不下,一套房经常是2-3个人抢。

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  北京链家租赁新增挂牌房源量及新增客房比

  房源供应的结构,也在发生变化。2017年年末开始,外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,需求向内城转移。此后半年多时间,中心城六区租赁成交占比长期维持高位,而中心城区租赁物业单价较高,自然会带动全市平均租金的上涨。

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  北京城六区租赁成交占比

  数据来源:贝壳研究院

  我爱我家数据显示,2018上半年,90后客群占比已突破30%。随着更多的90后步入社会,这一占比有望进一步扩大。毕业季、求职季、开学季叠加,北京住房租赁市场季节性需求猛增,租金也随之水涨船高。

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  北京租客年龄结构半年走势图

  “房子永远是昨天租的便宜”。据统计,2018上半年北京租客的租期分布,有79%集中在1年,租期在一年以上的不足10%。租房合同到期,续签和换房时房租上涨在所难免。

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  2018上半年北京租客租期分布

  数据来源:我爱我家地产研究院

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